湾岸マンション比較（３）構造 [2014年下半期]

構造の点において、3.11 東日本大震災のあとに設計・建設されたタワーマンションは、それまでのマンションに比べて飛躍的に進化しています。

今回紹介しているこの５物件の構造は一般的なマンションと比べると、いずれも防災対策などはしっかりしています。ただ、ここは敢えてということで５物件を比較をしてみてみます。

いずれの情報も情報源は、各物件の公式サイトおよび各社営業担当者さまからヒアリングした内容となっています。

重要な地震対策・耐震等級、から見ていきます。

勝どき ザ・タワー が制震。それ以外については免震、および、免震をさらに進化させた構造となっています。制震と免震については、双方新しい技術ということもあり、一概に免震が良いとは言い切れません。

しかし、（以下、私見です）現状では多くのケースにおいて免震に分があると感じています。僕は素人ですので、難しい話は分かりませんが、一般的にそのように判断されるケースが多くなっています。

1つ目の例として、長期優良住宅認定があります。免震は「耐震等級２と同等とみなす」というルールがあり、また、耐震等級に関わる一部の評価項目が免除になっています。

参考リンク

　住宅性能評価・表示協会

　　評価書目次：https://www.hyoukakyoukai.or.jp/kokai/h24/title.html

　　1-1.1-2.が耐震等級の評価項目ですが、免震物件はこの評価を免除する。とあります。

２つ目の例として、地震保険があります。保険始期が2014年7月以降の地震保険からは、免震物件は日本損害保険協会の指導のもと、「地震保険が50%割引き」になっています。

参考リンク

　日本損害保険協会

　　2014年7月制度改定：http://www.sonpo.or.jp/useful/insurance/jishin/rule_2014.html

特筆したい構造が一つあります。

BAYZ TOWER & GARDEN で採用されているスイングセーバーです。これは兄貴分のSKYZにおいても採用された清水建設の免制震複合技術となっています。地震発生時、免震装置によって地面からの揺れを軽減すると同時に、住居部分の中心に構えた耐震コアが制震装置を介して住居部分を支える構造となっています。

BAYZ TOWER & GARDEN で採用されているスイングセーバー概念図（下図）

ここまで、免震に分があると記載しておいて今更ではありますが、勝どき ザ・タワー が世界で初めて採用をしたVDコアフレームについても、見劣りするものとはなっていません。

一般的な制震装置は、上下階の間に入るものが多いのですが、この場合は制震装置の可動幅が短くなります。それに対して、VDコアフレームは制震装置が３つの建物の連結部分に入っているために、可動幅を大きくとることが出来ており、揺れを吸収する力は高い構造となっています。

勝どき ザ・タワー で採用されているVDコアフレーム概念図（下図）

耐震等級については 勝どき ザ・タワー については１。それ以外は２となっています。地震保険の金額に差が出てきますので、ご注意下さい。

・基礎について

　構造と同様に重要とされる「基礎」ですが、ここについては 勝どき ザ・タワー のみが、直接基礎。それ以外は杭基礎となっております。地盤が硬いところでしか、直接基礎構造とはできません、勝どき ザ・タワー の建築エリアについては地盤が硬いところです。気になる方は東京都が地盤の硬さを発表していますので、以下よりご確認ください。

参考リンク

　東京都の地盤

　http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/geo-webmap.aspx

・液状化対策はいずれのマンションにおいてもなされています。震災後に企画されたマンションということもあり、対策はされていますので液状化の心配はあまりないと思われます。東日本大震災の際にも、これらのエリアでは液状化はあまり見られていません。有明エリアにごく僅かに、という程度です。

代表的な液状化対策方法である「SAVEコンポーザー」のイメージ図（下図）

（クリックすると拡大します）

・コンクリート強度、水セメント比については、現在の技術レベルにおいてはいずれのマンションも最高のものが使われていると考えて頂いて良いと思います。比較対象がいずれも非常に優秀なマンションであるために差が出ていませんが、コンクリート強度が30N以上・水セメント比が50%以下というと「100年コンクリート」と一般的には呼ばれているものとなっており、西暦2100年までも持つ構造となっています。※あくまでも構造としては、です。

・非常用発電機についても、48-72時間と2-3日間は電気がストップしてもエレベーター等は動かせる対策がなされています。

・長期優良住宅については、勝どき ザ・タワー のみ認定なし、それ以外は認定されています。長期優良住宅の評価項目のひとつに「耐震」に関連するものがあり、耐震等級２以上、もしくは免震構造、となっているため、勝どき ザ・タワー は少なくともこの部分は条件を満たしていません。

　長期優良住宅認定がある場合と無い場合ですが、税制上にも２つ違いがあります。

　1つ目として、住宅ローン減税の最大控除金額が、認定ありの場合は500万円（50万円/年×10年）、認定無しの場合は400万円（40万円/年×10年）です。

　2つ目として、固定資産税・都市計画税の減免（半額）期間が、認定ありの場合は取得より7年間。認定無しの場合は取得より5年間、となっています。減免詳細については、以下のリンクをあわせてご参照ください。

参考リンク

　財務省

　住宅ローン減税制度：http://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/income/063.htm

　東京都主税局

　固定資産税・都市計画税減免：http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/nintei-1.pdf

免震・制震の議論はしばらく尽きないことと思います。

ただ、この議論に終止符を打つような出来事は望みません。大きな地震が起きることなく（仮に起きたとしても、免震・制震構造ともに被害が少なく）、何よりも貴重な人命が失われないようになり、免震も制震も（耐震であっても）人命に対しては完璧な構造ですね。となること、願って止みません。

次回は「専有部分」について比較をして参りたいと思います！

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湾岸マンション比較（２）立地・周辺環境 [2014年下半期]

マンション選びでは立地・周辺環境が重要です。

否、マンションに限らず、一戸建てでも旅先のホテルでも立地は重要です。それは立地は時間の効率利用を意味するからだと思います。

今回は、現在販売中の湾岸マンションを立地・周辺環境で比較してみます。

【注意】
　但し、現在販売中のマンションの入居は、早くて来年、遅くて2年半後です。そのため、今回は現状及び既決事項の立地・周辺環境を比較しますが、実際に住むタイミングとは事情が異なりますので、その点は注意して下さい。
　特にBAYZは今回の比較では周辺環境が必ずしも良くないように見えてしまいますが、実際の引き渡しのタイミングにおいては、周辺にいろんな施設が完成しているものと考えられます。

都心のオフィス・商業エリアへの移動時間を「Googleマップのルート検索機能」を使用して時間を算出致しました。薄いピンクの網掛けは、もっとも時間が早いケースとなっています。

地名が書いてあるところには、公共交通機関を使った場合の移動時間、「車」と付記しているところには、車での移動時間を入れています。

※条件を揃えるため、平日の9時出発を基準として最も早く到着する時間を掲載しています。また、各所へのアクセスについては、便宜的に以下のオフィスビルへの移動時間としました。比較的新しいビルで選んでいます。（銀座を除く）

　丸の内：丸の内ビルディング　　虎ノ門：虎ノ門ヒルズ　　六本木：六本木ヒルズ
　汐留：東京汐留ビル　　銀座：銀座日産ギャラリー
　新宿：新宿駅新南口ビル(仮称)　　渋谷：渋谷ヒカリエ

今回の比較対象の中ではもっとも都心寄りに位置し、最寄り駅までも近い 勝どき ザ・タワー が公共交通機関を使う場合は便利であることが分かります。また、DEUX TOURSなどは勝どき ザ・タワー と比べても1分程度の僅差で次点となっているケースが多く、勝どき ザ・タワー と都心部へのアクセスについてはほぼ同様と考えて良いと思います。

少し面白く感じたのはレインボーブリッジを使ったアクセスが出来るブリリア有明シティタワーです。自家用車やタクシー移動が多い方の場合だと、かなり利便性が高そうです。

新宿や渋谷へのアクセスについては一時間弱の移動時間になるケースもあり、利便性の高い湾岸エリアと言えども、ケースによっては東京隣接県からの移動時間とそこまでの差がないことも認識しておく必要がありそうです。
※シャトルバスを使わない計算で時間を出していますので、ティアロレジデンスやブリリア有明シティタワーについては、シャトルバスを使うことでさらなる時間短縮となります。新橋へのアクセスについては DEUX TOURS もだいぶ条件が良くなります。

また、隅田川橋りょう(仮称)が通れるようになったり、中央区（さらに広域化？）BRT/LRTが動き始めたりすると、湾岸エリアの交通アクセスは格段に向上すると予測しています。

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次に、周辺環境を比較します。
各マンションの最寄りの買い物施設や医療機関・公共施設までの時間を、再びGoogleマップを使って算出しました。

さきほど同様、薄いピンクの網掛けは、もっとも時間が早いケースとなっています。

もう画像のはみ出しにも慣れてきました。

立地比較では、勝どき ザ・タワー と ブリリア有明シティタワーが強かったのですが、周辺環境となると、DEUX TOURSやティアロレジデンスも施設によっては、利便性が高いことが分かります。

立地は勤め人には重要ですが、専業主婦や子どもにとってはスーパーまでの時間や学校までの時間の方も重要です。専業主婦や、お子様がご一緒に入居するという場合は、周辺のアクセスも把握してマンションを選んであげてください。特に幼稚園や小中学校は、新設計画がかなり出ているとはいえ、コンビニやスーパーほど簡単に増えるものではありません。

また、さきほどに続き、こちらも注意して見なければならない表になっています。
特にBAYZやブリリア有明シティタワーは、周辺が一気に開発されていきますので、一気に利便性は高まるものと思われます。

次回は「構造」について比較を致します。

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湾岸マンション比較（１）基本情報 [2014年下半期]

僕が湾岸エリアや東京の未来に強烈に興味を持ち始めたきっかけが「マンション選び」でした。

もともと僕の父親も不動産が好き（好きが高じて宅建主任資格取得）だったから遺伝的なこともあり、僕自身も４軒目の取得ということで多少不動産を見る目が肥えてきたこともあり、マンション選びは昼夜を問わず、徹底的に比較をしました。

そこで、ここでは現在（8月6日現在)湾岸エリアで販売中の大規模物件に絞り、数回に分けて徹底比較を行いたいと思います！参考になった方が１人でもいたら、嬉しいです。

今回取り上げたマンションは、都心に近い順に、

　・勝どき ザ・タワー
　・DEUX TOURS CANAL&SPA
　・BAYZ TOWER & GARDEN
　・ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンス
　・ブリリア有明シティタワー

の５物件です。

5物件ともに非常に良い物件です。どれを買っても損することは無いと考えています。検討者の方ひとりひとりの優先順位に合わせて、お選び頂けると良いのかと思います。

何（ライフスタイルや嗜好）を優先する人がどこを選ぶべきか、についてはある程度最後にはまとめる予定でおります。第１回目となる今回は各物件の場所と基本情報。に留めておきます。

上記が、５物件の位置と名前、外観です。
環状2号線が、勝どき・晴海・新豊洲・有明と、４つのエリアを垂直に貫くことになります。

初回の今回は、基本情報を整理したいと思います。画像はみだし、失礼致します！
※エクセルファイル、こちらより、ご自由にダウンロード下さい。
　比較項目を増やす度にエクセルも追加していきます。

※各物件公式HPより

表を見てまず、目を見張るのは、階数と戸数、ではないでしょうか。
５つの物件いずれも30階以上の超高層タワーマンションとなっており、うち2物件は50階を超える国内でも有数の高さのタワーマンションとなります。

戸数については、ここに出ている５物件だけでも合計戸数はなんと4,881戸となっており、１戸2.6人住んでいたとしても、約13,000人がこれらのタワーマンションで生活することになります。

この後控えている湾岸マンションは、計画がほぼ決定しているものだけでも、勝どき東（三井）・晴海（三井）・有明北（住友)があるほか、豊海・勝どき駅南・勝どき5丁目西・選手村跡地・新豊洲とマンション開発が控えており、旺盛な消費力とそれに応える高質な商業施設や生活の基盤となる医療や教育などのインフラが猛スピードで整えられていくことになるかと思われます。

また、上記の通りの大規模マンションが大きいこともあり売主には２社以上が並ぶケースが多くなっています。特に、BAYZの7社などは大手全てが参画しているような状態になっています。

いよいよ、次回以降には「立地・周辺環境」「構造」「専有部分」「共有施設」「間取り」「その他」など、詳細の比較を行いたいと思います。

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