築地大橋の場所と各橋の位置関係の分かる地図作りました

先日、隅田川橋りょう（仮）が「築地大橋」に決定した件、記事を書かせて頂きましたが、同じ9月30日のタイミングで中央区より環状2号線沿いの残る橋/高架の名称も決定されておりました。

それぞれの名前と場所を地図にプロットし、位置関係がわかるようにしてみました。

都心より順番に、

　築地大橋

　勝どき陸橋

　黎明大橋

となっています。

陸橋を除き、橋りょうの名前を見てみると

　築地大橋（隅田川）

　黎明大橋（朝潮運河）

　豊洲大橋（豊洲・晴海水域）

と、名称は大橋シリーズで揃いました。

東雲運河をまたぐ橋は「有明北橋」ですが、改称して「有明大橋」になると、大橋つながりとなり、統一感が生まれそうです。あ、可能性はないと思いますが。

橋のライトアップ含め、これからこれらの橋が湾岸エリアに彩りを添えてくれることになると思います。今から、楽しみです。

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湾岸マンション比較（５）共用施設 [2014年下半期]

タワー（大規模）マンションの共用施設は、生活の利便性やあらゆる満足度をあげる存在となっています。そして、共用施設の差が資産価値にまで影響を及ぼしつつあります。今回は、共用施設の比較を行います。

特に今回比較している５物件のように共有施設がある物件どうしの比較となると、共有施設の差が物件選びのときに重要視されることもあるかと思います。

共用施設は、作っていて大変楽しい作業でした。

比較表が長くなりすぎてしまいましたので、基本共用施設とオプショナル共用施設に分けて、比較をひとつずつ行ってまいります。

それぞれの共用施設について、どの物件も素晴らしい施設となってはいますが、特に気になった物件の当該施設を１つ、２つ程度ピックアップする形とさせて下さい。僕のコメントは私見でもありますので、情報としては比較表の情報、ぜひご確認下さい。

P.S
　一部情報が埋め切れておりません。ご存じの方、情報提供くださいますと大変うれしい限りです！

【基本共有施設】

・エントランス

　Deux Toursのエントランスが広さやつくりについては一歩リードしている気がします。

　大規模の外資系ホテルのエントランスと比べても見劣りするものではありません。

　住友不動産はエントランスに力を入れるデベですが、やはり見事です。

Deux Tours エントランスラウンジ

・グランドラウンジ

　Deux Toursが続きます。まず、圧倒的な広さによる開放感。そして上質な空間デザインとやはり一歩リードしていると思います。（写真上部）
　広さや高さについては、勝どき ザ・タワーもDeux Toursには及びませんが、上質な空間を実現できているように感じます。（写真下部）

・展望ラウンジ
　展望ラウンジはゲストルームとあわせて、タワマンの共有施設の代表です。勝どき ザ・タワーを除けば、いずれのマンションも展望ラウンジは優越つけがたい素晴らしい施設でしたので、４ラウンジ紹介致します。

DeuxToursは、広さやダイレクトウィンドウと東京湾方面の景色が秀逸です。西を向いており、東京随一のサンセットを見ることが出来ます。また43階ということで、もっとも高い位置にある展望ラウンジとなっています。

Deux Tours VIEW LOUNGE & BAR

ティアロレジデンスは、今回紹介する物件の中でbayzに次いで広い180㎡という展望ラウンジを用意しています。ティアロらしく落ち着いた上質な空間になることと思われます。北東を向いていますので、北にはスカイツリー、東には豊洲の街並みが見えます。

ティアロレジデンス

そして、BAYZです。クリエイティブ・ディレクターにアラン・チャンを採用し、オリエンタルで上品な空間をつくりあげています。広さについても230㎡とダントツで一番広くなっており、今回比較しているマンションの中ではもっともすぐれていると言っても良いかもしれません。唯一の懸念は、展望ラウンジの向いている北西に別のマンション等の建築があることですが、向こう5-10年は心配に及ばないと思います。また、SKYZの各種ラウンジが使えることも大きなメリットかと思います。SKYZにはサンライズを見るためのラウンジ、サンセットを見るためのラウンジまで用意されています。

BAYZ ラウンジ＆バー

最後に、ブリリア有明シティタワーのラウンジです。広さは110㎡と比較すると広くはありませんが、お台場エリアに近く、また方角も北・北西・西と開けており、景色は今回の比較物件の中では最も恵まれていると言えます。

ブリリア有明シティタワー メインラウンジ

勝どき ザ・タワーについては方角は西（東京湾方面・夕日が見える）、高さも40階とDeuxTours に次ぐ高さですが、窓がダイレクトウィンドウではないこと、ラウンジの面積もやや小さいこと、飲酒が禁止ということが、マイナス要素かもしれません。

・ゲストルーム

　BAYZとブリリア有明シティタワーを紹介致します。

　いずれも、露天風呂付のリゾート感満載のゲストルームを用意しています。特にBAYZの「トップスイート」（写真上部）、ブリリア有明シティタワーの「オーナーズスイート2」（写真下部）は広いゲストルームとなっており、大人数でのパーティにも使えます。また、大きな差ではありませんが、５物件の中ではBAYZとブリリア有明シティタワーのゲストルームは利用料金がやや高くなっています。

・パーティルーム

　ここについてはそこまで大きな差はつきませんが、もう、異次元というレベルでハイセンスなBAYZのパーティスペースを紹介致します。説明するよりも写真を見て頂ければと存じます。こちらも、アラン・チャンが監修をしており、豪華ではありますが調和の良い空間を実現しています。秀逸です。

他の物件のパーティラウンジがママのためとすると、ここはパパ・ママ両方が使いたくなるような施設になっているのかと思います。

・キッズルーム

　圧倒的にBAYZのキッズガーデンがリードしています。まず着目すべきはその面積。なんと270㎡という大空間を用意しています。ボールプールや長さ17mの机、本棚など含め子供たちとそのママたちの自慢の空間になりそうです。

・ジム

　設備の差はそこまで大きく無いかもしれませんが、Deux Toursが24時間営業という時間設定をしています。また、広さの点においては勝どき ザ・タワーが最大で160㎡となっています。

・カーシェア、レンタサイクル等

　ブリリア有明シティタワーには、上記は設置されていません。（近くにカーシェアスタンドはあります）

ここからは、物件によって差がでるオプショナルな共有施設のご紹介です。

【オプショナル共有施設】

・ライブラリー

　ここは勝どき ザ・タワーが力を入れています。BAYZのライブラリーはデザインが抜群です。但し、席数や広さについては勝どき ザ・タワー，ティアロレジデンスには及ばず、営業時間が24時間とはなっていません。

勝どきザ・タワー ライブラリーラウンジ

BAYZ ライブラリー

・スタディルーム

　続けて勝どき ザ・タワーがリードしています。集中できる個別ブースとなっています。

勝どきザ・タワー スタディルーム

・スパ

　Deux Toursが、規模の大きさと営業時間で圧倒的にリードしています。15mの長さがあると聞いていますので、相当な長さです。深夜までの営業がアクティブに活動するライフスタイルには受け入れられると思います。また、ドライサウナとスチームサウナの施設を持っており、男女で交代運用をすることになっています。

Deux Tours スパ

・屋外施設

　やはり屋上に出ることのできるBAYZとブリリア有明シティタワーが良い感じです。BAYZについてはSKYZの屋上に出ることもできます。

・その他
　勝どき ザ・タワーはフォレストカフェ（24時間利用可能）やミュージックスタジオを今回の比較対象の中では最も多い２ブースもっています。

　ティアロレジデンスは棟内ミニショップやサウンドサークルというピアノ設置のブースがあります。

　BAYZはSKYZの施設が使える分、共用施設の数では抜きんでているというのが実情です。

　ブリリア有明シティタワーはセラピールームなどを用意しています。

まとめ
　豪華なDeux Tours，ハイセンスなBAYZ，リゾート感覚のブリリア有明シティタワーと、それぞれに魅力的な共用施設を提案していますが、勝どき ザ・タワーも派手さはありませんが、24時間施設が多かったり、ティアロレジデンスについてもとても格調高く、上品にまとめてきています。
　それぞれの共用施設については、自分が本当に使うのか、料金は妥当か、など含めて総合的にご判断されると良いかと思います。

次は「間取り」を比較していきます。

その他の比較記事についても、ぜひご参照ください。
　基本情報比較
　立地・周辺環境比較
　構造比較
　専有部分比較
　間取り比較

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隅田川橋りょう、 『築地大橋』 に名称決定です

東京都建設局より、9月30日に名称の発表がありました。

環状第２号線 隅田川橋りょう（仮称）名称決定！！
『築地大橋』

という分かりやすいタイトルでした。

この橋は環状第２号線上の隅田川にかかる橋りょうで、「隅田川橋りょう（仮称）」という名前で名称決定を、長きにわたり待ちわびていた橋です。

実は、僕自身も会社のメンバーも名称をいろいろ考えて公募自体には応募をしていたので、採用に至らず、すこしだけ残念な気持ちも無くはありません。

ちなみに、僕や周囲のライター仲間は
　『凱旋橋』　オリンピックや、「勝鬨」を意識。区は推して下さっていたようです。
　『魚河岸橋』　築地市場へのオマージュ。
　ほか、『浜離宮橋』『市場橋』『築勝橋』『勝築橋』などの名称を応募しておりました。

僕たちは『築地大橋』は大橋というほど長くないことと、築地橋が既にあることから、
応募しておりませんでした。

『築地大橋』は
　・分かりやすい。
　・同じく環状第２号線にかかる『豊洲大橋』と揃う。
　・市場移転により名前が出てくる機会が少し減るかもしれない「築地」の名を
　　ランドマークに残すことが出来る。（市場跡地が築地のプレゼンスを改めて
　　高めてくれることは明らかと信じていますが。）
という点ですぐれた名称かと改めて感じています。

ちなみに、中央区の公募においては隅田川橋りょうを含めて３つの橋の名前が同時に公募対象となっていましたので、残り２つの結果もそうそうに出てくることと思います。こちらも僕、応募しておりましたので、楽しみに結果を待っています。

築地大橋とともに湾岸エリアが世界に誇れるエリアとなるよう願って止みません。

報道発表資料、以下に引用させて頂きます。

平成26年9月30日
建設局

　東京都が整備を進めている東京都市計画道路環状第2号線のうち、隅田川に架かる隅田川橋りょう（仮称）の名称を『築地大橋』に決定しましたのでお知らせします。
　本橋りょうは、隅田川河口から第一番目に架かる橋となり、東京の新たなランドマークとなるものです。
　「築地大橋」は、本年5月に桁の架設工事が完了し、今後、高欄や舗装工事等を行い、早期完成を目指して着実に整備を進めてまいります。

築地大橋
橋長：245メートル
幅員：32.3メートル～48.0メートル

形式：鋼3径間連続中路式アーチ橋

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湾岸マンション比較（４）専有部分 [2014年下半期]

マンションの（狭義での）居住/生活満足度は、専有部分によって左右される割合が大きいかと思います。

サラリーマンでも一日の半分程度、専業主婦であればさらに多くの時間を自分の部屋の中で過ごすこととなると思います（共有施設が立派だと僅かながら自室にいる時間の割合は減りそうですが）。

今回は専有部分について比較を行います。

いくつか、おことわりがあります。
・厳密な意味での「専有部分」より少し幅を広げ、「居住環境に影響を及ぼす事項」を比較しています。例えば、遮音性能や手すり材質、また、専有部分ではなく専用使用権の認められている共用部分であるバルコニーなども比較しています。
・個別の部屋ごとに条件が異なる場合があり、例外も少なくないこと、ご容赦下さい。
・間取りについては、今回とは別の機会に、比較検証したいと思ってます。

5物件ともに現在の日本においては最高クラスのマンションだと思いますが、いくつか、違いがあります。

天井高は、一般的なマンションの高さが2.40mという中で、最低でも2.50mが確保されており、プレミア階を除くとティアロレジデンスの2.70mがもっとも高く、ブリリア有明シティタワーの2.65mがそれに続きます。天井の高さが20cm違うと、それなりに印象も変わってくると思います。

また、フラット天井とサッシュ高2.45mを同時に実現したBAYZは天井高こそ高くないものの、すっきりとした印象を受けます。

以下にDEUX TOURSを除く4物件の写真を並べてみました。どの写真がどの物件か、お分かりになりますでしょうか。（天井高やサッシュ高は上記の比較表をご参照ください）

※お部屋の写真と物件の対照は、本ブログの最後部に記載致します。

・窓ガラスについて
　ほぼ横並びです。ブリリア有明シティタワーがLow-Eガラス（エコガラス）を採用していません。
　※ブリリア有明シティタワーは省エネルギー対策最高等級４を取得しており、エコ性能については今回比較している５物件の中で比較しても優れています。（BAYZも同じ等級４を取得しています）

・戸境壁の厚さや、遮音性能について
　ほぼ横並びです。

・バルコニー奥行について
　バルコニー幅が狭い（=ダイレクトウィンドウ重視）のDEUX TOURSを除くと、BAYZとブリリア有明シティタワーがバルコニーについては奥行きが幅広となっています。実際に2.00mのバルコニーを体験してみると、1.50mのバルコニーは少し物足りない印象を受けます。

・バルコニー手すりの材質について
　好みの分かれるところですが、バルコニー手すりの材質は眺望に大きな影響を与える要素ですのでモデルルームでよく確認をしてみてください。特に透明ガラス手すりはダイレクトウィンドウと同様に、ソファからも景色を見下ろすことができます。※低層階は透明ではなく半透明ガラスの場合も少なくありません。事前のご確認をお勧めします。

手すり材質（左から、勝どき ザ・タワー，DEUX TOURS，ティアロレジデンス）

・エコ・省エネまわりについて
　　勝どき ザ・タワー，ティアロレジデンス，BAYZ　⇒　オール電化
　　DEUX TOURS，ブリリア有明シティタワー　⇒　ガス併用
　となっています。ここは、どちらが良いか、決着はつきそうもありませんね。

・特記事項として
　DEUX TOURS と ブリリア有明シティタワーはフラットフロアですので、ルンバなどでの掃除には向いていますね。
　ティアロレジデンスは、全熱交換式換気システムを採用しています。これは、室外の空気を直接取り入れずに室内の空気と熱交換することで、冬は寒くなく、夏は暑くない新鮮な空気を取り入れる技術です。
　BAYZのバルコニーは木目調の塩ビ加工となっています。（下図）

次に、各部屋ごとの違いをみていきます。全般的にそこまで大きな違いはありません。

・リビング
　勝どき ザ・タワーはエアコンが標準で付いている他、ティアロレジデンスが天井カセット型エアコン標準装備となっています。また、床暖房についてはオール電化か、ガス併用かで差が出ています。BAYZはエコキュートによる床暖房です。

・キッチン
　大きな差はありません。表に記載が出来ていませんが、DEUX TOURS はショット社製ガラストッププレートや、ブルム社製フルエクステンションレール等を採用しており、グレード感が担保されています。

・バスルーム
　物件ごとの差よりもオプションの選択で差が出てきそうです。ガス併用のDEUX TOURSとブリリア有明シティタワーについてはミストサウナが使えます。

・トイレ
　ブリリア有明シティタワー以外はほぼ横並びで、ブリリア有明シティタワーのみ、タンクあり・手洗いカウンターなし、となっています。


今回の専有部分の比較ですが、あとから変えられる部分は重視しすぎないようにした方が良いと思います。物件という大きな買い物の金額に比べれば、洗面所の水栓などは交換しても高いものではありません。と言いつつ、エアコン・トイレタイプ・浴槽、とあとから変えられるものでも多少お金や
時間がかかるものもありますので、軽視しすぎないようにも、ご注意下さい。バランスですね。

冒頭で紹介致しましたお部屋の写真と物件の対照は以下の通りです。
左上：BAYZ　右上：ブリリア有明シティタワー　左下：勝どき ザ・タワー　右下：ティアロレジデンス

次回は、「共有施設」、について比較したいと思います。

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湾岸マンション比較（３）構造 [2014年下半期]

構造の点において、3.11 東日本大震災のあとに設計・建設されたタワーマンションは、それまでのマンションに比べて飛躍的に進化しています。

今回紹介しているこの５物件の構造は一般的なマンションと比べると、いずれも防災対策などはしっかりしています。ただ、ここは敢えてということで５物件を比較をしてみてみます。

いずれの情報も情報源は、各物件の公式サイトおよび各社営業担当者さまからヒアリングした内容となっています。

重要な地震対策・耐震等級、から見ていきます。

勝どき ザ・タワー が制震。それ以外については免震、および、免震をさらに進化させた構造となっています。制震と免震については、双方新しい技術ということもあり、一概に免震が良いとは言い切れません。

しかし、（以下、私見です）現状では多くのケースにおいて免震に分があると感じています。僕は素人ですので、難しい話は分かりませんが、一般的にそのように判断されるケースが多くなっています。

1つ目の例として、長期優良住宅認定があります。免震は「耐震等級２と同等とみなす」というルールがあり、また、耐震等級に関わる一部の評価項目が免除になっています。

参考リンク

　住宅性能評価・表示協会

　　評価書目次：https://www.hyoukakyoukai.or.jp/kokai/h24/title.html

　　1-1.1-2.が耐震等級の評価項目ですが、免震物件はこの評価を免除する。とあります。

２つ目の例として、地震保険があります。保険始期が2014年7月以降の地震保険からは、免震物件は日本損害保険協会の指導のもと、「地震保険が50%割引き」になっています。

参考リンク

　日本損害保険協会

　　2014年7月制度改定：http://www.sonpo.or.jp/useful/insurance/jishin/rule_2014.html

特筆したい構造が一つあります。

BAYZ TOWER & GARDEN で採用されているスイングセーバーです。これは兄貴分のSKYZにおいても採用された清水建設の免制震複合技術となっています。地震発生時、免震装置によって地面からの揺れを軽減すると同時に、住居部分の中心に構えた耐震コアが制震装置を介して住居部分を支える構造となっています。

BAYZ TOWER & GARDEN で採用されているスイングセーバー概念図（下図）

ここまで、免震に分があると記載しておいて今更ではありますが、勝どき ザ・タワー が世界で初めて採用をしたVDコアフレームについても、見劣りするものとはなっていません。

一般的な制震装置は、上下階の間に入るものが多いのですが、この場合は制震装置の可動幅が短くなります。それに対して、VDコアフレームは制震装置が３つの建物の連結部分に入っているために、可動幅を大きくとることが出来ており、揺れを吸収する力は高い構造となっています。

勝どき ザ・タワー で採用されているVDコアフレーム概念図（下図）

耐震等級については 勝どき ザ・タワー については１。それ以外は２となっています。地震保険の金額に差が出てきますので、ご注意下さい。

・基礎について

　構造と同様に重要とされる「基礎」ですが、ここについては 勝どき ザ・タワー のみが、直接基礎。それ以外は杭基礎となっております。地盤が硬いところでしか、直接基礎構造とはできません、勝どき ザ・タワー の建築エリアについては地盤が硬いところです。気になる方は東京都が地盤の硬さを発表していますので、以下よりご確認ください。

参考リンク

　東京都の地盤

　http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/geo-webmap.aspx

・液状化対策はいずれのマンションにおいてもなされています。震災後に企画されたマンションということもあり、対策はされていますので液状化の心配はあまりないと思われます。東日本大震災の際にも、これらのエリアでは液状化はあまり見られていません。有明エリアにごく僅かに、という程度です。

代表的な液状化対策方法である「SAVEコンポーザー」のイメージ図（下図）

（クリックすると拡大します）

・コンクリート強度、水セメント比については、現在の技術レベルにおいてはいずれのマンションも最高のものが使われていると考えて頂いて良いと思います。比較対象がいずれも非常に優秀なマンションであるために差が出ていませんが、コンクリート強度が30N以上・水セメント比が50%以下というと「100年コンクリート」と一般的には呼ばれているものとなっており、西暦2100年までも持つ構造となっています。※あくまでも構造としては、です。

・非常用発電機についても、48-72時間と2-3日間は電気がストップしてもエレベーター等は動かせる対策がなされています。

・長期優良住宅については、勝どき ザ・タワー のみ認定なし、それ以外は認定されています。長期優良住宅の評価項目のひとつに「耐震」に関連するものがあり、耐震等級２以上、もしくは免震構造、となっているため、勝どき ザ・タワー は少なくともこの部分は条件を満たしていません。

　長期優良住宅認定がある場合と無い場合ですが、税制上にも２つ違いがあります。

　1つ目として、住宅ローン減税の最大控除金額が、認定ありの場合は500万円（50万円/年×10年）、認定無しの場合は400万円（40万円/年×10年）です。

　2つ目として、固定資産税・都市計画税の減免（半額）期間が、認定ありの場合は取得より7年間。認定無しの場合は取得より5年間、となっています。減免詳細については、以下のリンクをあわせてご参照ください。

参考リンク

　財務省

　住宅ローン減税制度：http://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/income/063.htm

　東京都主税局

　固定資産税・都市計画税減免：http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/nintei-1.pdf

免震・制震の議論はしばらく尽きないことと思います。

ただ、この議論に終止符を打つような出来事は望みません。大きな地震が起きることなく（仮に起きたとしても、免震・制震構造ともに被害が少なく）、何よりも貴重な人命が失われないようになり、免震も制震も（耐震であっても）人命に対しては完璧な構造ですね。となること、願って止みません。

次回は「専有部分」について比較をして参りたいと思います！

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